Cedolare Secca sugli Affitti: Come Funziona e Quando Conviene

Cos'è la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione degli affitti che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione. Introdotta dal D.Lgs. 23/2011, rappresenta un'alternativa significativa alla tassazione ordinaria per i proprietari di immobili residenziali concessi in affitto.

Optando per la cedolare secca, il locatore applica un'imposta sostitutiva con aliquota fissa, rinunciando però alla possibilità di aggiornare il canone di locazione per tutta la durata del contratto (o della proroga) in cui l'opzione viene esercitata.

Le Aliquote della Cedolare Secca

Aliquota Ordinaria del 21%

L'aliquota del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (4+4) e rappresenta l'aliquota standard della cedolare secca. È applicabile a tutti i contratti di locazione che rientrano nei requisiti soggettivi e oggettivi.

Aliquota Ridotta del 10%

L'aliquota agevolata del 10% è riservata ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei seguenti casi:

• Comuni ad **alta tensione abitativa** individuati dal CIPE
• Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 263, Legge 244/2007)
• Contratti di locazione a canone concordato stipulati secondo gli **accordi territoriali** tra organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini

Aliquota per Affitti Brevi

Per i contratti di locazione breve (fino a 30 giorni), dal 2024 si applica l'aliquota del 26% a partire dal secondo immobile locato. Per il primo immobile, resta l'aliquota del 21%.

Requisiti per la Cedolare Secca

Requisiti Soggettivi

Possono optare per la cedolare secca:

• **Persone fisiche** titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'immobile
• Il locatore **non deve agire nell'esercizio di impresa**, arti o professioni
• L'opzione è preclusa alle **società** e agli enti non commerciali

Requisiti Oggettivi

L'immobile locato deve:

• Appartenere alle **categorie catastali da A1 ad A11** (escluso A10 - uffici)
• Essere locato ad **uso abitativo**
• Le pertinenze locate congiuntamente all'abitazione rientrano nel regime

Quando Conviene la Cedolare Secca vs IRPEF

Analisi Comparativa

La convenienza della cedolare secca dipende dal reddito complessivo del locatore e dall'aliquota marginale IRPEF applicabile.

Fattori da Considerare

La cedolare secca conviene quando:

• Il reddito complessivo è **medio-alto** (aliquota marginale IRPEF superiore al 21%)
• Si vuole evitare l'imposta di **registro** e di **bollo** sul contratto
• Non si ha necessità di aggiornare il canone con l'indice ISTAT
• Si vuole una **gestione fiscale semplificata**

La cedolare secca NON conviene quando:

• Il reddito complessivo è **molto basso** e l'aliquota IRPEF è inferiore al 21%
• Si vuole mantenere la possibilità di **aggiornamento ISTAT** del canone
• Il canone locativo incide sulle detrazioni e agevolazioni legate all'ISEE

Attenzione all'ISEE

Il canone di locazione soggetto a cedolare secca viene comunque incluso nell'ISEE del locatore. Questo può incidere sull'accesso a prestazioni sociali agevolate.

Come Si Esercita l'Opzione

In Sede di Registrazione del Contratto

L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata:

1. **Alla registrazione del contratto**: compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) telematico
2. Il modello RLI si presenta tramite i **servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate**
3. È necessario indicare la scelta della cedolare secca e comunicarla al conduttore

In Sede di Proroga

L'opzione può essere esercitata anche in sede di proroga del contratto, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Comunicazione al Conduttore

Il locatore deve inviare al conduttore una comunicazione (raccomandata o PEC) in cui dichiara di rinunciare all'aggiornamento del canone per il periodo di vigenza dell'opzione. La mancata comunicazione non invalida l'opzione ma può comportare una sanzione.

Obblighi del Locatore

Durante il Contratto

• **Dichiarazione dei redditi**: indicare il canone nel quadro RB del Modello Redditi PF o nel 730
• **Versamento dell'imposta**: tramite modello F24 con i codici tributo specifici
• **Nessun aggiornamento ISTAT**: rinuncia all'adeguamento del canone

Versamenti e Scadenze

I versamenti della cedolare secca seguono le stesse scadenze delle imposte sui redditi:

• **Acconto**: pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente
• **Prima rata acconto** (40%): entro il 30 giugno
• **Seconda rata acconto** (60%): entro il 30 novembre
• **Saldo**: entro il 30 giugno dell'anno successivo

L'acconto non è dovuto se l'imposta dell'anno precedente è inferiore a 51,65 euro.

Esempio Pratico di Calcolo

Scenario

• Proprietario con reddito da lavoro dipendente di 35.000 euro
• Immobile locato a canone libero di 700 euro/mese (8.400 euro annui)
• Aliquota marginale IRPEF: 35%

Confronto

Con IRPEF ordinaria: - Reddito da locazione imponibile: 8.400 x 95% = 7.980 euro (deduzione forfettaria 5%) - IRPEF dovuta: 7.980 x 35% = 2.793 euro - Addizionale regionale (~1,5%): 7.980 x 1,5% = 120 euro - Addizionale comunale (~0,8%): 7.980 x 0,8% = 64 euro - Imposta di registro (50% a carico locatore): 8.400 x 2% x 50% = 84 euro - Totale: 3.061 euro

Con cedolare secca 21%: - Imposta: 8.400 x 21% = 1.764 euro - Nessuna addizionale, nessuna imposta di registro - Totale: 1.764 euro

Risparmio annuo con cedolare secca: 1.297 euro

Revoca dell'Opzione

Il locatore può revocare l'opzione per la cedolare secca in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro. La revoca comporta il ritorno alla tassazione ordinaria IRPEF e l'obbligo di versare l'imposta di registro.

Conclusione

La cedolare secca rappresenta un'opportunità di risparmio fiscale significativa per la maggior parte dei proprietari di immobili residenziali locati. Tuttavia, la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria richiede un'analisi personalizzata che tenga conto del reddito complessivo, delle detrazioni disponibili e delle esigenze specifiche del locatore.

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