IMU 2026: Calcolo, Scadenze e Esenzioni

Cos'è l'IMU

L'Imposta Municipale Unica (IMU) è un tributo locale che si applica al possesso di immobili sul territorio italiano. Istituita nel 2012 e successivamente riformata dalla Legge di Bilancio 2020, l'IMU ha inglobato la vecchia TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili), semplificando il sistema di imposizione patrimoniale sugli immobili.

L'IMU rappresenta una delle principali fonti di entrata per i Comuni italiani e il suo gettito viene utilizzato per finanziare i servizi pubblici locali.

Chi Deve Pagare l'IMU

Soggetti Passivi

Sono tenuti al pagamento dell'IMU:

• **Proprietari** di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli
• Titolari di **diritti reali di godimento**: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie
• **Concessionari** di aree demaniali
• **Locatari** in caso di leasing finanziario (dal momento della stipula del contratto)

Casi Particolari

• In caso di **comproprietà**, ciascun comproprietario paga in proporzione alla propria quota
• Il **coniuge assegnatario** della casa coniugale in sede di separazione o divorzio è soggetto passivo IMU
• Per gli immobili in **leasing**, il soggetto passivo è il locatario

Esenzione per l'Abitazione Principale

La Regola Generale

L'abitazione principale e le relative pertinenze sono esenti dall'IMU, a condizione che l'immobile sia classificato in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso).

Definizione di Abitazione Principale

Per abitazione principale si intende l'immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. A seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, ciascun componente del nucleo familiare può avere una propria abitazione principale, anche in Comuni diversi.

Pertinenze

Sono considerate pertinenze dell'abitazione principale gli immobili classificati nelle categorie catastali:

• **C/2**: magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
• **C/6**: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (garage)
• **C/7**: tettoie chiuse o aperte

L'esenzione si applica a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Come Si Calcola l'IMU

Formula di Calcolo

Il calcolo dell'IMU segue questa formula:

IMU = Base imponibile x Aliquota - Detrazioni

Determinazione della Base Imponibile

La base imponibile si calcola a partire dalla rendita catastale dell'immobile:

1. **Rendita catastale**: si trova nella visura catastale
2. **Rivalutazione del 5%**: rendita catastale x 1,05
3. **Moltiplicazione per il coefficiente catastale**

Coefficienti per Categoria Catastale

Esempio di Calcolo

Per un appartamento (categoria A/2) con rendita catastale di 800 euro, situato in un Comune con aliquota dello 0,96%:

1. Rendita rivalutata: 800 x 1,05 = **840 euro**
2. Base imponibile: 840 x 160 = **134.400 euro**
3. IMU annua: 134.400 x 0,96% = **1.290,24 euro**
4. Acconto (giugno): **645,12 euro**
5. Saldo (dicembre): **645,12 euro** (eventualmente rettificato)

Aliquote IMU dei Comuni

Aliquota Base e Limiti

• **Aliquota base**: 0,86% (fissata dallo Stato)
• I Comuni possono **aumentarla** fino allo 0,06% in più (massimo 1,06%)
• I Comuni possono **ridurla** fino ad azzerarla
• Per gli immobili di categoria D, lo Stato riserva una quota dello 0,76%

Come Verificare le Aliquote

Le aliquote IMU del proprio Comune sono consultabili:

• Sul **sito web del Comune** di ubicazione dell'immobile
• Sul portale del **Dipartimento delle Finanze** del MEF
• Presso l'**ufficio tributi** del Comune

Scadenze IMU 2026

Acconto e Saldo

Pagamento in Unica Soluzione

È possibile versare l'IMU in un'unica soluzione entro il 16 giugno, applicando le aliquote dell'anno in corso se già deliberate dal Comune.

Come Si Paga: il Modello F24

Modalità di Pagamento

L'IMU si paga esclusivamente tramite il Modello F24, utilizzando i codici tributo specifici:

• **3912**: abitazione principale e pertinenze (categorie A/1, A/8, A/9)
• **3914**: terreni agricoli
• **3916**: aree fabbricabili
• **3918**: altri fabbricati (quota comunale)
• **3925**: immobili categoria D (quota statale)
• **3930**: immobili categoria D (incremento comunale)

Compilazione del F24

Nel modello F24, sezione IMU, occorre indicare:

• **Codice ente/Comune**: codice catastale del Comune (es. H501 per Roma)
• **Numero immobili**: quanti immobili sono oggetto del versamento
• **Anno di riferimento**: anno d'imposta
• Barrare la casella **acconto** o **saldo**
• Importo a debito versato

Esenzioni e Riduzioni

Esenzioni Totali

Sono completamente esenti dall'IMU:

• **Abitazione principale** non di lusso e relative pertinenze
• Immobili delle **cooperative edilizie** a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale
• Alloggi sociali (housing sociale)
• Casa coniugale assegnata al **coniuge** in sede di separazione
• Immobile di proprietà delle **Forze armate** e di polizia
• **Terreni agricoli** posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola
• Terreni agricoli nelle **isole minori** e nei Comuni montani

Riduzioni della Base Imponibile

• **Fabbricati di interesse storico-artistico**: riduzione del 50%
• **Fabbricati dichiarati inagibili/inabitabili**: riduzione del 50%
• **Immobili concessi in comodato d'uso gratuito** a parenti in linea retta di primo grado: riduzione del 50% (con requisiti specifici)
• **Pensionati residenti all'estero** con pensione in convenzione: riduzione al 50% per un solo immobile in Italia

Requisiti per il Comodato d'Uso

La riduzione del 50% per gli immobili concessi in comodato richiede:

• Contratto **registrato** presso l'Agenzia delle Entrate
• Il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (oltre all'abitazione principale)
• Il comodante deve **risiedere anagraficamente** nello stesso Comune dell'immobile concesso in comodato
• L'immobile non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

Conclusione

L'IMU rappresenta un onere significativo per i possessori di immobili diversi dall'abitazione principale. Una corretta gestione dell'imposta, dalla verifica delle aliquote comunali alla valutazione delle possibili riduzioni ed esenzioni, può comportare un risparmio considerevole.

Contattaci per una consulenza sul calcolo dell'IMU: il nostro studio ti aiuterà a verificare le aliquote applicabili, le eventuali riduzioni e a compilare correttamente il modello F24.